經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 3月中旬，李建以420萬元賣掉了某一線城市核心區(qū)的一套房齡近30年的房子，折合單價(jià)7.9萬元/平方米。雙方草簽了合同，買方支付了定金，并約定在一個月內(nèi)付清全款。

李建介紹，2024年以來，其所在小區(qū)房價(jià)從最高點(diǎn)的12萬元/平方米跌至8萬元/平方米，租金降幅超過20%，加之學(xué)區(qū)房效應(yīng)減弱，他選擇賣掉這套曾帶來穩(wěn)定租金收入的老房子。

隨著房價(jià)波動和租金收益下滑，一線城市不少業(yè)主選擇出售老舊房產(chǎn)。多位房地產(chǎn)中介人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，春節(jié)后，有一線城市二手房日均新增掛牌房源數(shù)量超過千套，其中大部分為房齡較長的老房子。

王東平是某一線城市一家中介門店的負(fù)責(zé)人。他提到，今年以來，其所在中介平臺的二手房掛牌房源中，房齡超過20年的老房子占比從五成升至六成左右。

起因

李建畢業(yè)后進(jìn)入一家金融公司工作，收入可觀。2015年結(jié)婚時(shí)，父母為他購置了這套核心區(qū)的老房子。房子為一居室，設(shè)施老舊，但地段優(yōu)越。

2017年，李建的孩子出生，母親從老家趕來照顧。由于房子僅有一居室，李建的母親和妻子住在臥室，李建在客廳搭床休息。

考慮到孩子未來需要獨(dú)立空間，李建與妻子決定換房。2017年底，他們購入一套期房。因首付款充足且交房尚有兩年，夫妻收入也足以承擔(dān)新房月供，李建沒有出售老房子。

2019年，李建一家搬入新房，將老房子出租。彼時(shí)房價(jià)與租金均處于上行期，老房子每年增值顯著，租金收入還能補(bǔ)貼新房月供。這讓他慶幸當(dāng)初保留老房子的決定。

2022年下半年，老房子的價(jià)格達(dá)到歷史峰值，小區(qū)成交價(jià)突破11萬元/平方米，其房產(chǎn)估值一度高達(dá)620萬元。李建當(dāng)時(shí)曾考慮出售，但因傳聞小區(qū)即將改造，他期待改造后房價(jià)進(jìn)一步上漲，最終未把賣房想法付諸行動。

2023年末，小區(qū)房價(jià)開始下跌，至年底跌破10萬元/平方米，2024年成交價(jià)進(jìn)一步下探至9萬元/平方米以下。盡管2024年四季度價(jià)格趨穩(wěn)，但李建擔(dān)憂未來房價(jià)會繼續(xù)下跌——周邊部分小區(qū)的房價(jià)已跌至6萬元/平方米。

李建算了一筆賬：2023年與2024年兩年間，老房子租金收入不足20萬元，但因房價(jià)下跌導(dǎo)致的賬面損失超過150萬元。此外，2025年春節(jié)后租金降幅超20%，這讓他下定決心賣房。

另一個重要原因是，小區(qū)與周邊次新房價(jià)格差距持續(xù)拉大。自2022年高點(diǎn)至今，其老房子價(jià)格下跌約3萬元/平方米，而周邊次新房跌幅不足2萬元/平方米。

2024年下半年，中央及地方開始大力推動“好房子”建設(shè)。李建意識到，盡管老房子地段優(yōu)越，但戶型差、采光不佳等短板使其競爭力遠(yuǎn)不及次新房。未來，隨著“好房子”供應(yīng)增加，老房子的市場地位可能進(jìn)一步削弱。

李建稱，盡管夫妻二人均未失業(yè)，但2024年收入大幅縮水，加之育兒開支攀升，新房月供壓力日益加重。出售老房子提前償還新房尾款，可以有效緩解家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

賣房

2024年年中，李建將老房子委托中介掛牌，初始標(biāo)價(jià)580萬元，單價(jià)約11萬元/平方米。當(dāng)時(shí)小區(qū)均價(jià)略超9萬元/平方米，他的掛牌價(jià)更多是為試探市場反應(yīng)。

由于無人看房，李建多次下調(diào)價(jià)格，每次降幅20萬至30萬元。至2025年初，小區(qū)房價(jià)已跌破9萬元/平方米，其掛牌價(jià)隨之降至500萬元。

2025年春節(jié)后，李建與中介深入溝通。雙方一致判斷小區(qū)拆遷可能性極低，未來老房子將愈發(fā)難賣。李建承諾，若房子成交，將額外獎勵中介5萬至10萬元。

李建深知老房子的優(yōu)劣勢：地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢支撐其價(jià)格高于同類“老破小”，但戶型缺陷、采光差與居住舒適性差的問題在學(xué)區(qū)效應(yīng)減弱后愈發(fā)凸顯。

中介迅速找到意向買家，僅三次帶看便進(jìn)入議價(jià)環(huán)節(jié)。談判過程異常艱難，李建期望450萬元成交，而買家堅(jiān)持420萬元底價(jià)。最終李建妥協(xié)，要求全款支付，買家爽快同意。

李建于2015年以單價(jià)4.5萬元/平方米購入這套老房子，未貸款，此次出售雖錯過峰值，仍實(shí)現(xiàn)180萬元溢價(jià)，疊加數(shù)年租金收益，總收益超200萬元。

多數(shù)城市房價(jià)從2015年底開始上漲，2016年前買房的業(yè)主，買入價(jià)相對較低，即便房價(jià)下降，出售房產(chǎn)仍有收益，但也有一部分房主沒有李建幸運(yùn)。

2015年前后，王涵在河北燕郊陸續(xù)全款投資三套房產(chǎn)，其中一套新房購入價(jià)為1.5萬元/平方米，另兩套二手房買得晚，價(jià)格分別為1.7萬元/平方米和1.9萬元/平方米，三套房市場價(jià)相差不大。

2021年王涵在北京換房，一度想賣掉燕郊的房子。但彼時(shí)燕郊房價(jià)已經(jīng)腰斬，雖然不至于虧損，但減去稅費(fèi)、中介費(fèi)等成本，不會有太多盈利，他不甘心。

2023年初，王涵被裁員，北京房子的月供太高，他虧損出售北京房產(chǎn)后遷居燕郊，自住新房，兩套老房一直出租。

2024年，燕郊房價(jià)開始分化。王涵一套房齡超過20年的老房子單價(jià)跌破萬元；另一套2007年建成的房子價(jià)格在1.1萬元/平方米左右；自住房價(jià)格在1.3萬元/平方米左右。他意識到價(jià)格分化還將繼續(xù)，決定賣掉兩套老房子。

2025年春節(jié)前后，王涵先后以單價(jià)約9000元/平方米和1萬元/平方米售出兩套老房，合計(jì)虧損逾百萬元。三套房子原本價(jià)差不多，分化后價(jià)差越來越大，目前自住新房所在小區(qū)的成交價(jià)在1.2萬元/平方米左右。

3月，王涵向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者稱，當(dāng)前燕郊次新房價(jià)格穩(wěn)定在1.2萬元/平方米左右，而其售出的超20年房齡老房所在的小區(qū)，最新成交價(jià)已不足8000元/平方米。

掛牌

隨著房地產(chǎn)市場供需格局轉(zhuǎn)變，特別是“好房子”政策全面推行后，大量房產(chǎn)持有者意識到，市場分化將加速老舊房產(chǎn)尤其是非核心區(qū)老房子的貶值壓力。

2025年春節(jié)后，王東平觀察到，新增掛牌房源量顯著攀升。此前每日新增掛牌量徘徊在100—400套，但節(jié)后單日新增量已突破千套。

新增房源中，房齡超20年的老舊住宅占比超八成。王東平稱，其所在中介平臺的掛牌房源中，20年以上房齡的房產(chǎn)占比已從長期較穩(wěn)定的50%升至近60%，且仍在持續(xù)增加。從成交結(jié)構(gòu)看，次新房仍是當(dāng)前二手房交易主力。除個別學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域外，多數(shù)區(qū)域房齡超20年的老房子成交占比僅維持在30%左右。

王東平說，目前市場交易以置換需求為主，占比約八成。置換客戶優(yōu)先選擇新房或次新房；部分購置老房子的置換需求聚焦于核心區(qū)大戶型（三居室及以上）或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。

掛牌的老房子，超八成為一居室或兩居室的小戶型（面積低于80平方米），目標(biāo)客群以預(yù)算有限的剛需為主，此類需求僅占市場總成交量的兩成左右。

在王東平看來，核心區(qū)老房子有交通、教育、醫(yī)療等配套優(yōu)勢，雖然價(jià)格下挫但抗跌性顯著。非核心區(qū)尤其是郊區(qū)老房子面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，部分郊區(qū)新房單價(jià)已跌破兩萬元，老房子的價(jià)格則更低。

王東平分析，決定房價(jià)的兩個重要因素，一個是新舊維度，新房、次新房和老房子的市場歡迎度逐漸遞減；另一個是區(qū)位維度，核心區(qū)、非核心區(qū)、郊區(qū)的受歡迎度同樣呈遞減趨勢。

在新市場格局下，各梯度價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大，尤其在低梯度市場中，供過于求將加速部分老房子資產(chǎn)價(jià)值縮水。

“房產(chǎn)回歸居住屬性，仍是家庭核心資產(chǎn)。”王東平表示，無論是將投資性老房子變現(xiàn)，還是置換自住的老房子，均源于家庭資產(chǎn)優(yōu)化需求。而這場由政策與市場合力推動的資產(chǎn)重構(gòu)浪潮，剛剛拉開序幕。

（應(yīng)受訪者要求，李建、王東平為化名）