經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 2025年3月25日，經(jīng)過72輪競拍，杭州西興單元BJ030102-25地塊最終被濱江集團以52億元的報價鎖定，溢價率達69.9%，樓面價高達7.7萬元/平方米，刷新了杭州土地市場樓面價的歷史紀錄。

這也是杭州土拍市場樓面價首次突破7萬元/平方米大關(guān)。值得注意的是，2025年2月，杭州樓面價紀錄剛突破6萬元/平方米，這一紀錄僅維持了40天，而且，創(chuàng)造這兩個紀錄的地塊位于同一區(qū)域。

最高樓面價不斷被刷新的城市不僅是杭州。今年1月2日，北京海淀區(qū)朱房村HD00-0803-0030地塊被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元拍得，成為北京土拍市場樓面價首次突破9萬元/平方米的標志性交易。

這一紀錄僅保持了兩個半月。3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目地塊以10.2萬元/平方米的樓面價成交，北京土拍市場成交樓面價首次突破10萬元/平方米。

與此同時，上海、廣州、成都、合肥等地的土地市場也頻現(xiàn)高溢價成交地塊，部分地塊的樓面價已超過周邊新房和二手房價格，再次出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

一家國有房企人士認為，部分城市出現(xiàn)搶地潮，主要是因為多數(shù)房企將投資目標鎖定在核心城市的核心區(qū)域，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地供不應(yīng)求。目前房地產(chǎn)市場還談不上回暖。

地王頻現(xiàn)

西興單元BJ030102-25地塊位于杭州市濱江區(qū)錢塘江南岸，屬于奧體板塊，用地面積2.3萬平方米，住宅建筑面積6.7萬平方米，起拍價30.6億元，地塊需配建一所占地面積5400平方米的幼兒園。

該地塊自2025年3月15日起報價，至3月25日掛牌截止，濱江集團以52億元的有效報價成為唯一競得入選人。若無意外，濱江集團將成為該地塊的最終競得人。

若西興單元BJ030102-25地塊最終成交，不僅將創(chuàng)下杭州土拍市場的樓面價紀錄，也標志著杭州土地價格正式邁入7萬元/平方米時代。

該地塊周邊二手房價格差異明顯。貝殼數(shù)據(jù)顯示，寰宇天下E區(qū)掛牌均價為7萬元/平方米；地塊南側(cè)的繽紛北苑小區(qū)掛牌均價為3.8萬元/平方米；濱江金茂府掛牌均價則達10.2萬元/平方米。

北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目地塊占地3.97萬平方米，建筑面積7.3萬平方米，起拍價58.6億元。3月18日競拍結(jié)果出爐，該地塊最終被中海地產(chǎn)以75億元競得。

該地塊不僅刷新了北京土地市場成交樓面價的紀錄，也將北京成交樓面價帶入10萬元/平方米級別。

樹村地塊所在的馬連洼區(qū)域是北京傳統(tǒng)豪宅聚集地。地塊西側(cè)的學(xué)府壹號院和圓明天頌均于2024年10月前后交房。目前，學(xué)府壹號院二手房暫無掛牌記錄，圓明天頌二手房掛牌均價高達20萬元/平方米。

與之形成鮮明對比的是，樹村地塊周邊的博雅西園小區(qū)掛牌均價為9.4萬元/平方米，七彩華園小區(qū)掛牌均價為8.6萬元/平方米，圓明園花園別墅掛牌均價為7.9萬元/平方米。

杭州和北京的土地成交紀錄只是這一輪“地王潮”的縮影。

3月11日，成都高新區(qū)桂溪街道地塊以27億元總價被招商蛇口摘得，溢價率高達70.4%。該地塊以3.2萬元/平方米的樓面價刷新成都高新區(qū)地價紀錄，而周邊二手房掛牌均價僅為2.2萬元/平方米。

2024年下半年以來，上海土地市場累計誕生4幅樓面價超10萬元/平方米的住宅用地。8月，綠城以13.8萬元/平方米的樓面價摘得上海徐匯斜土街道地塊，刷新上海地價紀錄；9月，靜安曹家渡地塊以11.4萬元/平方米成交；12月底，上海徐匯地塊以12.6萬元/平方米成交；2025年2月，虹口地塊被中國金茂聯(lián)合體以11.8萬元/平方米摘得。

此外，今年2月25日，天津市和平區(qū)成交一幅土地，將天津地價帶入4萬元/平方米級別。合肥、武漢、鄭州、西安、南京、蘇州、長沙等城市雖未突破樓面價紀錄，但相較前三年也有明顯提升。

“全國去化好的城市不多，同一城市內(nèi)去化好的區(qū)域也不多?！鄙鲜鰢蟹科笕耸糠Q，核心城市核心區(qū)域的地塊因去化相對較好，一旦推出便受到眾多開發(fā)商競逐，導(dǎo)致樓面價和溢價率大幅提升。

底氣何在

杭州西興單元BJ030102-25地塊周邊資源優(yōu)勢明顯，城市陽臺、蓮花碗以及錢塘江一線江景盡收眼底。周邊配套設(shè)施完善，包括濱江中學(xué)、江南實驗學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，濱江天街、SKP（在建）等商業(yè)配套，浙大醫(yī)學(xué)院附屬第二醫(yī)院等醫(yī)療資源，以及地鐵6號線和1號線等便捷交通設(shè)施。

該地塊周邊堪稱杭州房價的“天花板”區(qū)域。除濱江金茂府外，杭州壹號院、丹楓四季的二手房掛牌均價在9萬元/平方米左右，融創(chuàng)濱江御潮府售價更是突破12萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該地塊未來預(yù)期售價或可達15萬元/平方米。

杭州一位房企人士認為，杭州互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達，是支撐當(dāng)?shù)馗叻績r的重要因素之一。2025年初，異軍突起的“杭州六小龍”進一步提升了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。這些科技公司一旦上市，預(yù)計將誕生一批互聯(lián)網(wǎng)新貴，成為樓市潛在購買力。

該人士分析，地塊周邊的房價水平和潛在購房需求是濱江集團高溢價拿地的主要考量。此外，相較多數(shù)開發(fā)商，濱江集團融資成本較低，即便市場因政策調(diào)整或經(jīng)濟環(huán)境變化出現(xiàn)波動，其抗風(fēng)險能力也較強。

與杭州類似，北京海淀作為互聯(lián)網(wǎng)科技公司、高等院校和科研單位的主要聚集地，吸引了大量高知、高智和高收入人群，為房地產(chǎn)市場提供了強有力支撐。這也是海淀區(qū)五環(huán)外房價居高不下的原因之一。

從市場情況看，樹村地塊周邊新房價格普遍在10萬元/平方米以上，二手房價格在8萬元/平方米—20萬元/平方米，且成交情況較好，這在一定程度上支撐了中海地產(chǎn)高溢價拿地的信心。

上述國有房企人士表示，各家房企經(jīng)營狀況和資金實力不同，并非所有房企都能承受如此高昂的拿地成本。中海地產(chǎn)在成本控制方面表現(xiàn)優(yōu)異，在北京銷售額連續(xù)多年位居前列，品牌影響力較強。

在他看來，近期部分房企高溢價拿地，一方面是察覺到房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的趨勢；另一方面也是希望抓住“好房子”政策帶來的紅利。多個城市“好房子”項目熱銷便是證明。

在2024年業(yè)績會上，招商蛇口董事長蔣鐵峰提到，過去房子的得房率普遍在70%—80%，而“好房子”的得房率至少在80%—90%，部分甚至達110%—120%。他說：“如果房價上漲10%，得房率至少提升20%，雖然單價可能相同，但產(chǎn)品品質(zhì)和配套差異巨大。過去裝修標準可能僅幾百元至千元，如今則達四五千甚至七八千，產(chǎn)品品質(zhì)不可同日而語?！?/p>

上述國有房企人士認為，近年來房地產(chǎn)市場的一個特征是：新產(chǎn)品首次推向市場時，往往能吸引一批忠實消費者，形成熱銷局面；但當(dāng)其他開發(fā)商跟進推出類似項目后，市場易出現(xiàn)供大于求格局，后續(xù)項目多面臨去化難題。

至于“好房子”項目是否會重蹈覆轍，他認為，房地產(chǎn)市場與其他市場一樣，由供需關(guān)系主導(dǎo)，“好房子”也不例外。無論是地方政府出讓土地，還是開發(fā)商銷售樓盤，都需密切關(guān)注本地市場動態(tài)，根據(jù)需求及時調(diào)整策略。

托市意義

在這一輪“地王潮”中，除杭州地王由濱江集團創(chuàng)造外，其他城市的地王項目均由央企和國企主導(dǎo)。上海新地王由綠城集團摘得，北京地王分別出自建發(fā)地產(chǎn)和中海地產(chǎn)，成都地王由招商蛇口打造，廣州和深圳地王分別由保利發(fā)展和華潤置地競得，合肥、天津和蘇州地王則由當(dāng)?shù)貒箝_發(fā)。

一位房地產(chǎn)渠道人士觀察，自2023年四季度房地產(chǎn)進入下行通道后，購房者觀望情緒漸濃，積累了大量潛在需求。2024年“926樓市新政”出臺后，這部分需求集中釋放，一二線城市成交量大幅上升。2024年四季度主要城市成交量雖有所回升，但房價并未明顯企穩(wěn)。2025年以來，隨著政策紅利逐漸消退，新房和二手房成交量均顯疲態(tài)，樓市壓力進一步加大。

未來，這些地王項目主要依靠高端需求消化。高端需求與地王項目供給能否匹配，高溢價、高樓面價的土地市場還能持續(xù)多久，多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者表示尚難下定論。

某大型房企區(qū)域銷售負責(zé)人認為，4月底和5月初的樓市表現(xiàn)至關(guān)重要。目前市場普遍期待政府出臺新政，以提振信心和預(yù)期。限購政策、房貸利率等方面仍有較大調(diào)整空間。

在他看來，地王項目雖有樓市成交量上升、“好房子”預(yù)期等因素支撐，但更大的意義在于托市，即通過土地市場提升房地產(chǎn)市場信心和預(yù)期，為后續(xù)樓市新政出臺營造氛圍、奠定基礎(chǔ)。

具體到各項目，不同城市情況各異。上海、杭州等長三角核心城市經(jīng)濟發(fā)展水平高、產(chǎn)業(yè)發(fā)達，一直是房企的業(yè)績糧倉，核心區(qū)域地塊尤其不愁銷售。

相較之下，北京市場更為復(fù)雜。樹村地塊和朱房村地塊均位于北五環(huán)外清河沿線，近年新入市項目較少，具備一定市場空間。

北京樹村地塊北側(cè)是剛開盤的“功德寺兩兄弟”項目，2024年11月拿地樓面價約為7.2萬元/平方米，目前售價約10.5萬元/平方米，樓面價與售價價差達3.3萬元/平方米。

參照功德寺地塊，預(yù)計樹村地塊未來售價在14萬元/平方米—15萬元/平方米。功德寺兩地塊容積率為2.1，樹村地塊容積率為1.8，規(guī)劃條件更優(yōu)，售價高于功德寺地塊也在情理之中。

樹村地塊西側(cè)是2024年10月交付的學(xué)府壹號院和圓明天頌項目，兩者南北相鄰。2021年4月兩項目拿地時，樓面價均約6.9萬元/平方米，且政府持有20%產(chǎn)權(quán)。海淀區(qū)國資委控制的華大基業(yè)接手圓明天頌后，項目調(diào)整為100%產(chǎn)權(quán)，容積率從1.6調(diào)至1.1。

2021年底，兩項目開盤。學(xué)府壹號院售價約9萬元/平方米；圓明天頌開盤價約11.5萬元/平方米。兩項目開盤后不久即售罄，驗證了該區(qū)域市場需求。

交付后，圓明天頌多次傳出二手房以16萬元/平方米成交的消息。3月26日，貝殼上有4套掛牌房源，均價約20萬元/平方米。目前，學(xué)府壹號院既無掛牌房源，也無二手房成交記錄。

附近一位房地產(chǎn)中介人士向經(jīng)濟觀察報透露，圓明天頌交付至今，傳言成交了兩套二手房。中介曾帶客戶看過房源，但均未通過中介成交，業(yè)主在成交消息傳出后便下架了房源。

另一名中介人士稱，圓明天頌交付以來，其所在門店累計帶20多名客戶看房，但均未進入與業(yè)主談價階段。他聽聞傳言中的二手房源通過小區(qū)物業(yè)租售部成交，但真假難辨。