經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶 2025年3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）公布了2024年財報，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1789.5億元（四舍五入至小數(shù)點(diǎn)后一位，下同），同比增長2.3%；歸屬上市公司股東的凈利潤40.4億元，同比下降36.1%。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)承壓、房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，盡管招商蛇口的凈利潤大幅下滑，但其通過穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理、多元化收入來源和低成本融資，實(shí)現(xiàn)了資金收支平衡，并進(jìn)一步增加了現(xiàn)金儲備。

在3月18日召開的業(yè)績會上，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書余志良稱，為適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，2024年招商蛇口全面打造“堡壘式資產(chǎn)負(fù)債表”和“棉襖式現(xiàn)金流量表”，通過“以銷定投、以銷定產(chǎn)”保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，增加現(xiàn)金儲備。

截至2024年底，招商蛇口經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為319.6億元，貨幣資金余額達(dá)1003.5億元，創(chuàng)五年來最高水平。同時，招商蛇口通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，將融資成本進(jìn)一步降至2.99%。

穩(wěn)現(xiàn)金

招商蛇口2024年的資金來源中，經(jīng)營活動無疑是“壓艙石”。根據(jù)合并現(xiàn)金流量表，其全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流入高達(dá)1728.1億元，其中銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約為1612.2億元。

銷售回款通常是房企現(xiàn)金流的主要來源之一。2024年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售金額2193億元，位居全國第五?；浉郯拇鬄硡^(qū)和長三角地區(qū)成為重要的業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域，多個住宅項目銷售均取得了較高的去化率。

招商蛇口總經(jīng)理朱文凱介紹，2024年，招商蛇口在12個城市的銷售金額位居當(dāng)?shù)厍叭?，其中西安、長沙、合肥、南通、徐州五個城市排名第一；深圳和南京排名第二；上海、蘇州、成都、佛山、溫州五個城市排名第三。

除開發(fā)業(yè)務(wù)外，運(yùn)營業(yè)務(wù)也貢獻(xiàn)了可觀的現(xiàn)金流。2024年，招商蛇口的運(yùn)營收入達(dá)74.6億元，同比增長12%，其中開業(yè)三年以上的穩(wěn)定期持有項目回報率達(dá)到6.4%，同比提升0.2個百分點(diǎn)。

招商蛇口的持有物業(yè)項目主要包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和公寓等產(chǎn)品。近年來，部分物業(yè)資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化變現(xiàn)。截至2024年末，招商蛇口搭建的REITs平臺資產(chǎn)管理規(guī)模合計137億元。

物業(yè)服務(wù)是招商蛇口三大核心業(yè)務(wù)之一。截至2024年底，物業(yè)服務(wù)覆蓋162個城市，管理項目2296個，管理面積3.65億平方米。作為物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)平臺，招商積余2024年實(shí)現(xiàn)營收171億元。

值得注意的是，根據(jù)財務(wù)報告，母公司層面的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出約為17.95億元。這一差異表明，集團(tuán)總部承擔(dān)了內(nèi)部資金調(diào)配角色，通過子公司層面的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)了整體資金平衡。

招商蛇口在資金管理方面展現(xiàn)出精細(xì)化的一面。2024年支付給員工的現(xiàn)金為77.8億元，同比下降3.4%；支付稅費(fèi)218.98億元，同比下降26.8%。

扣除相關(guān)支出后，2024年招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為319.6億元，創(chuàng)2019年以來最佳紀(jì)錄。這一數(shù)字充分體現(xiàn)了招商蛇口通過核心業(yè)務(wù)生成現(xiàn)金的能力。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨政策調(diào)控和市場下行壓力，招商蛇口通過市場定位和運(yùn)營管理，確保了現(xiàn)金回流的持續(xù)性，從而通過對經(jīng)營、投資和融資相關(guān)資金的調(diào)配，最大限度保障了現(xiàn)金流安全。

精投資

招商蛇口的資金平衡術(shù)不僅體現(xiàn)在收入端，也體現(xiàn)在投資決策上。

2024年，招商蛇口在深入分析行業(yè)和市場形勢的基礎(chǔ)上，優(yōu)化調(diào)整戰(zhàn)略，圍繞三大核心業(yè)務(wù)（開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)）打造三大核心能力，采取“全面聚焦、質(zhì)效并驅(qū)、輕重共贏”策略，通過“存量做優(yōu)、增量優(yōu)做”等方式實(shí)現(xiàn)雙曲線目標(biāo)。

招商蛇口董事長蔣鐵峰表示，盡管房地產(chǎn)市場銷售金額從高峰期的18萬億元降至9萬億元，但行業(yè)依然是一個巨大的市場。因此，招商蛇口繼續(xù)將開發(fā)業(yè)務(wù)作為營收和利潤的主要來源，穩(wěn)住基本盤，在市場中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)年代，招商蛇口投資布局的城市一度超過70個。隨著行業(yè)從增量時代進(jìn)入存量時代，其投資城市減少至30個左右，未來投資將主要聚焦10個一、二線核心城市。

2024年，招商蛇口繼續(xù)采取“區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細(xì)選”的投資策略，全年獲取26幅土地，總地價486億元。新獲取土地中，北京、上海、深圳、廣州、杭州等10個核心城市的投資占比高達(dá)90%。

截至2024年底，招商蛇口的土地儲備為2700萬平方米，其中10個核心城市的土地儲備占比達(dá)53%，30個重點(diǎn)城市占比86%。

朱文凱表示，2025年，招商蛇口將繼續(xù)保持戰(zhàn)略定力，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，以投資牽引轉(zhuǎn)型發(fā)展。開發(fā)業(yè)務(wù)將持續(xù)聚焦核心城市核心板塊，加大重點(diǎn)項目的前置研究，保持投資規(guī)模，提升投資精準(zhǔn)度。

事實(shí)上，不僅是招商蛇口，自2021年“三道紅線”政策實(shí)施以來，隨著區(qū)域市場日益分化，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國、建發(fā)地產(chǎn)等央國企在投資方面開始戰(zhàn)略收縮，將投資聚焦于主要一、二線城市。

在此背景下，隨著諸多房企投資涌入，部分一、二線城市核心區(qū)域的土地價格水漲船高。2024年以來，上海有4幅土地成交樓面價超過11萬元/平方米，溢價率均超30%；3月18日，北京海淀樹村地塊以10.23萬元/平方米的樓面價成交，創(chuàng)北京宅地成交樓面價歷史新高；3月11日，招商蛇口在成都以3.17萬元/平方米的樓面價獲得一幅宅地，同樣創(chuàng)下成都樓面價最高紀(jì)錄。

在業(yè)績會上，蔣鐵峰表示，招商蛇口對北京、上海、深圳等市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些城市最缺180—200平方米的住宅產(chǎn)品。只要在核心城市核心地段將品質(zhì)、得房率和配套做好，對去化仍充滿信心。

據(jù)蔣鐵峰介紹，近期，招商蛇口內(nèi)部對2024年獲取的20多個地塊進(jìn)行動態(tài)評估，這些地塊收益率預(yù)計可達(dá)15%—20%，將成為未來銷售業(yè)績和結(jié)轉(zhuǎn)利潤的重要來源。

平衡術(shù)

蔣鐵峰表示，招商蛇口的戰(zhàn)略堅持“四個不失”：第一是不失誤，即不能拿錯一塊地；第二是不失血，確?，F(xiàn)金流安全；第三是不失速，在適度穩(wěn)杠桿、降杠桿的前提下，將營收和利潤保持在一定規(guī)模；第四是不失志，立足長遠(yuǎn)，堅定發(fā)展信心。

首先，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍下行的情況下，招商蛇口通過加大項目去化和減少經(jīng)營性支出，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

2025年，不含新拿地的情況下，招商蛇口預(yù)計推出可售貨值3250億元，其中10個核心城市占比高達(dá)77%，以最大限度實(shí)現(xiàn)銷售回款；同時，大力發(fā)展開發(fā)代建和輕資產(chǎn)運(yùn)營等業(yè)務(wù)，減少支出，拓寬收入渠道。

其次，在房地產(chǎn)區(qū)域分化的背景下，通過聚焦核心城市核心區(qū)域的投資策略減少投資性支出。減少投資會在一定程度上降低規(guī)模，但能最大限度確?，F(xiàn)金流安全。

財報顯示，2024年招商蛇口的投資活動現(xiàn)金流出同比減少61.2%，其中投資支付的現(xiàn)金同比下降59%，支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金同比下降76.2%。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為31.6億元，這是2019年以來首次實(shí)現(xiàn)正值。

再次，在確保經(jīng)營和投資不受影響、現(xiàn)金流安全的前提下，適度穩(wěn)杠桿、降杠桿。在房企現(xiàn)金流來源中，融資與銷售回款同樣具有不可替代性，是補(bǔ)充現(xiàn)金流的重要途徑。

財報顯示，2024年招商蛇口籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出234億元，已連續(xù)五年為凈流出，且永續(xù)債規(guī)模下降42.96%。這意味著招商蛇口有意識地調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

截至2024年底，招商蛇口有息負(fù)債共計2226億元，高于2023年水平。從籌資活動現(xiàn)金流量表看，2024年招商蛇口取得借款收到的現(xiàn)金為1208億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為1133.1億元，借款凈流入74.9億元。

也就是說，盡管有息負(fù)債規(guī)模上升，但整體債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本得到優(yōu)化。據(jù)余志良介紹，2024年，招商蛇口抓住利率下行窗口期，新增公開市場融資154.6億元，進(jìn)行債務(wù)置換，全年新增融資綜合成本為2.78%，推動綜合資金成本降至2.99%，較年初降低48個基點(diǎn)。

財報顯示，截至2024年底，招商蛇口一年內(nèi)到期債務(wù)為467億元，貨幣資金余額1003.5億元；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.4%，凈負(fù)債率為55.9%，現(xiàn)金短債比為1.59倍。