5月16日，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《從“規(guī)模擴(kuò)張”到“極致效率”——2024-2025中國(guó)奧特萊斯行業(yè)白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”）。

白皮書(shū)顯示，全國(guó)現(xiàn)有在營(yíng)業(yè)奧萊項(xiàng)目約251個(gè)，銷售規(guī)模約2390億元，比2023年增長(zhǎng)4.5%，增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩。中國(guó)奧特萊斯的發(fā)展正在從規(guī)模擴(kuò)張到極致效率轉(zhuǎn)變。

報(bào)告分析了2024年國(guó)內(nèi)奧萊行業(yè)發(fā)展的五個(gè)現(xiàn)狀：第一，業(yè)態(tài)增長(zhǎng)速趨緩，通過(guò)2022—2024年的跟蹤數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，銷售規(guī)模和新增項(xiàng)目都出現(xiàn)了放緩；第二，項(xiàng)目分化加大；第三，渠道持續(xù)下沉；第四，業(yè)態(tài)融合加速；第五，資本市場(chǎng)認(rèn)可加速。

對(duì)于奧萊渠道下沉的原因，中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)楊青松做了進(jìn)一步分析?！跋M(fèi)能力、品牌意識(shí)、生活方式、經(jīng)營(yíng)成本、政策支持是奧萊渠道不斷下沉的主要原因。”楊青松表示，品牌意識(shí)上有一個(gè)顯著的傾向，大牌折扣愿意滿足消費(fèi)者追求性價(jià)比的消費(fèi)心理，而且消費(fèi)者有更多閑暇時(shí)間用于線下時(shí)間和消費(fèi)；更為重要的是，人工成本和租金價(jià)格也低于一二線城市，地方招商也有需求，要把消費(fèi)留在本地。

需要注意的是，奧萊業(yè)態(tài)融合加速的背后是消費(fèi)需求從單一功能價(jià)值向多元體驗(yàn)升級(jí)，即時(shí)滿足的便捷性、場(chǎng)景化的沉浸感進(jìn)和情感共鳴。此外，單一折扣賣場(chǎng)向復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)景的轉(zhuǎn)型也在加速，通過(guò)場(chǎng)景、空間與品牌運(yùn)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新，打造集購(gòu)物、休息、度假為一體的綜合性商業(yè)文旅目的地。

報(bào)告指出，奧萊行業(yè)在較快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨諸多問(wèn)題，總體可以歸納為奢侈品增長(zhǎng)放緩、多重分流壓力、招商難度大、運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)重、轉(zhuǎn)型壓力大五大問(wèn)題。報(bào)告建議，作為項(xiàng)目投入方，一定要把控風(fēng)險(xiǎn)，既要有充足的前端品牌商資源，又要有成規(guī)模的后端消費(fèi)者渠道，二者兼具，才能較好抵御消費(fèi)不足和分流的問(wèn)題。

報(bào)告也指出了奧萊發(fā)展的五大趨勢(shì)，即從規(guī)模擴(kuò)張到追求效率、從百花齊放到頭部?jī)?yōu)勢(shì)、從單一渠道到全渠道、從名品折扣到體驗(yàn)革命、從零售渠道到資產(chǎn)標(biāo)的。

奧萊行業(yè)進(jìn)行融資，除了在股票市場(chǎng)上市，發(fā)行REITs也是一個(gè)重要的選擇。2024年3月，中國(guó)首批消費(fèi)類公募REITs上市以來(lái)，目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)共有7支消費(fèi)類公募REITs產(chǎn)品。例如，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目的出租率高達(dá)97.06%

上交所網(wǎng)站5月6日更新信息顯示，中金唯品會(huì)奧特萊斯REIT狀態(tài)為“已申報(bào)”。如果成功發(fā)行，這將是中國(guó)內(nèi)地消費(fèi)公募REITs第二單以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)的REIT，也是第二只以民營(yíng)企業(yè)為原始權(quán)益人的產(chǎn)品。

根據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)的抽樣調(diào)查，2025年一季度，會(huì)員店、折扣店等折扣商業(yè)的銷售相比其它業(yè)態(tài)有明顯提升，奧萊項(xiàng)目的同比銷售增速也有擴(kuò)大的趨勢(shì)，展望2025全年，銷售增幅有望超過(guò)2024年。

楊青松表示，優(yōu)質(zhì)奧萊項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有助于企業(yè)打通商業(yè)重資產(chǎn)“投融管退”全鏈條，盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)；與其他商業(yè)業(yè)態(tài)相比，奧特萊斯憑借“名品+折扣”的經(jīng)營(yíng)模式，能夠有效貼合不同經(jīng)濟(jì)周期下的消費(fèi)需求，擁有更廣泛的消費(fèi)群體支撐，具有較強(qiáng)的抗周期屬性。

（作者 李曉丹）