經(jīng)濟(jì)觀察報 李佩珊 孔笑微/文 經(jīng)濟(jì)觀察報 李佩珊 孔笑微/文?在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇深度調(diào)整的背景下，如何在存量消化與市場重構(gòu)之間，尋找到一條既穩(wěn)健又能持續(xù)發(fā)展的道路，這是一個相當(dāng)迫切的問題。

施永青，這位被稱為“地產(chǎn)教父”的中原地產(chǎn)創(chuàng)始人，在近四十年的從業(yè)生涯中，也扮演著房地產(chǎn)界資深觀察者的角色。創(chuàng)辦了免費(fèi)報紙AM730的施永青樂于對外發(fā)聲，一直以坦率務(wù)實(shí)的觀點(diǎn)著稱。早在十多年前的博鰲論壇，施永青便提醒我們警惕“三種過度”（過度興建、過度借貸、過度樂觀）的潛在風(fēng)險。

在這次《經(jīng)濟(jì)觀察報》對施永青的專訪中，他再次坦言，中國三四線城市樓市積累的庫存問題，“或需十年才能完全化解”。?

（施永青接受《經(jīng)濟(jì)觀察報》專訪 采訪者攝）

“房地產(chǎn)是一種向香港全體中產(chǎn)階級征收的稅收，不知不覺中‘自動獻(xiàn)身’?！弊鳛樾袠I(yè)領(lǐng)袖，施永青重新審視了以往“靠地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長”的慣性思維。他認(rèn)為，過往香港房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，主要源自低息環(huán)境下大量投資資金的涌入，尤其是非住宅物業(yè)的泡沫化嚴(yán)重；內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的住宅板塊也積累了大量空置。

“如果你真有本事，應(yīng)該把錢用在生意上，而不是買店鋪、寫字樓。”施永青堅持房地產(chǎn)本質(zhì)上只能“搭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的順風(fēng)車”，將房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)動力的做法風(fēng)險極高。施永青說，中原地產(chǎn)從未熱衷于“自買門店”。

幾十年來，這位“地產(chǎn)教父”對社會宏觀層面的最新變化保持著緊密關(guān)注，從大數(shù)據(jù)、指數(shù)到AI（人工智能）。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最初的指數(shù)，“中原城市指數(shù)”由他一手推動；基于中原在香港的高市占率而累積的大規(guī)模數(shù)據(jù)，他也在積極開發(fā)專屬中原的AI系統(tǒng)。這是因?yàn)槭┯狼嗾J(rèn)為，一家企業(yè)在社會中的角色和成功程度，取決于外部環(huán)境，而非內(nèi)部設(shè)定的宏大愿景。

在施永青的企業(yè)哲學(xué)里，順應(yīng)外部環(huán)境的“無為而治”早已成為中原地產(chǎn)的鮮明標(biāo)簽。面對曾經(jīng)多達(dá)六萬名員工和數(shù)千家分店的龐大體系，他更傾向于以社會環(huán)境決定行業(yè)形態(tài)的“無為”理念，主張給予基層員工高度自主與足夠多元的發(fā)展空間——只要能滿足顧客需求、有效撮合買賣，便能在自然競爭中生存。他認(rèn)為這有別于鏈家、貝殼的“有為”模式，后者通過強(qiáng)力的流程管控、高標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)迅速壯大，但同時也可能面臨高成本和多樣性消失的風(fēng)險。施永青形容，這就像生物演化：“自然界是多元的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也應(yīng)該多元化……某種單一模式可能一時成功，但環(huán)境一變就可能大規(guī)模出局，就像恐龍那樣?！?/p>

但施永青也承認(rèn)，過去與鏈家、貝殼狹路相逢時，中原是“打敗仗”了。

談到如今的樓市復(fù)蘇，施永青認(rèn)為真正盤活存量，還是得靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民眾收入上升，來產(chǎn)生真正的“居住需求”。

施永青看好“三級市場”（指三線城市市場）活躍度的優(yōu)先恢復(fù)，他也坦率承認(rèn)，這主要是鏈家、貝殼的天下，“這些平臺的優(yōu)勢我們是認(rèn)識到的”——“我們在考慮之中，也有進(jìn)行合作的意愿”。

以下是《經(jīng)濟(jì)觀察報》和施永青的對話，經(jīng)過編輯整理。

“三四線樓市消化，或許需要十年”

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：作為經(jīng)歷過多個樓市周期的業(yè)界前輩，你在2024年接受采訪時曾認(rèn)為，目前樓市的調(diào)整可能長達(dá)八年，建議采取漸進(jìn)方式以避免劇烈沖擊。請問你現(xiàn)在對這個判斷有沒有修正？

施永青：香港樓市此前調(diào)整時間較長的一次是從1997年持續(xù)到SARS時期，大約六年。這一次的調(diào)整始于2022年，主要原因是美國加息。此次受沖擊最大的是非住宅樓宇，包括寫字樓、商鋪，以及部分工業(yè)單位。它們與住宅的差別在于：住宅大多由“用家”（自住者）購買，也就是說，買房子的人一般自己使用；可寫字樓、商鋪則不同，用寫字樓的人往往不會買寫字樓。

中原開這么多的門店，一個門店都不是自己買的。如果自己買店面，需要投入大量資金，這會影響正常經(jīng)營。做生意的人應(yīng)當(dāng)對自己的經(jīng)營能力有信心，通過管理、運(yùn)營來“增值（add value）”；但買店鋪、買寫字樓只是相對靜態(tài)的投資，沒有任何管理或經(jīng)營的投入，只能等它升值。如果不升值，還會面臨折舊。

所以，如果你真有本事，當(dāng)然是把錢用在生意上，而不是買店鋪、買寫字樓——那只能說明你經(jīng)營能力一般，只是在“搭順風(fēng)車”。買房子就是搭社會的順風(fēng)車，因?yàn)殡S著整個社會GDP增長、負(fù)擔(dān)能力提升，房價自然會跟著上漲。房子本身不是基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)動力，只有經(jīng)濟(jì)好了，房價才會上升。如果把房子的上漲當(dāng)作經(jīng)濟(jì)動力，就容易出現(xiàn)危機(jī)。因此，靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險其實(shí)相當(dāng)高。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中原自己的門店，也傾向于租用多過購買？

施永青：我們（中原）就沒有買很多店鋪。商業(yè)或非住宅房產(chǎn)的“用家”和投資者是兩群人。住宅房產(chǎn)的用家往往直接購買房子，主要看自己的負(fù)擔(dān)能力，因此過度投資的機(jī)會較小，除非社會的投機(jī)氛圍過于濃厚（內(nèi)地之前就存在這樣的情況）。

然而，寫字樓和店鋪必然是由投資因素推動的。投資者預(yù)期市場會好，需求上升，租金上漲，就會去買房子。他們自己不使用，而是把房子租出去，當(dāng)起業(yè)主。美國曾出現(xiàn)過一段時間，利率降到0到0.05%左右，這時任何房子都值得投資的——利息極低，房租不僅能覆蓋利息，還能留下一些收益，于是大量資金涌入非住宅房產(chǎn)。是否也有資金流進(jìn)住宅房子？當(dāng)然也有，但香港政府有“辣招”（額外稅費(fèi)）——外來人士購房收30%的稅，用公司名義購買也收30%，即使有香港身份，買第二套房子也要加收15%，短期轉(zhuǎn)讓還可能再收15%，令炒房的成本非常高。所以香港的住宅并沒有形成嚴(yán)重的投機(jī)炒作。

因此，當(dāng)前的市場情況，其實(shí)分為兩面：住宅房子并未受到太多投機(jī)影響；相反，工商鋪（非住宅）則因低息及大量投資資金涌入而經(jīng)歷過大幅上漲?，F(xiàn)在問題集中在商業(yè)樓宇——它們的租金往往已經(jīng)不足以支付利息了。

過去涌進(jìn)商業(yè)樓宇市場過度投資的買家很多，他們?nèi)缃褙?fù)擔(dān)不起了。過去他們收到的租金尚且能覆蓋利息，還能剩一些；但他們現(xiàn)在還面臨著銀行催款，房價下跌，需要補(bǔ)差價的棘手情況。這樣一來，香港的商業(yè)樓宇，便進(jìn)入了新的蕭條期。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中國內(nèi)地和中國香港的情況有所不同，但目前中國內(nèi)地也正經(jīng)歷房地產(chǎn)的低潮，你認(rèn)為可能持續(xù)多久？

施永青：中國內(nèi)地因?yàn)橹百Y金缺乏出路，連住宅都出現(xiàn)了過度開發(fā)、過度投資的情況。買房子的人并不都是使用者。

國家不是提出“房住不炒”嗎？要想真正做到“房住不炒”，可能得在批地那一步就落實(shí)這個概念。比如，批多少地，就該看有多少人真正需要住，而不是看有沒有買家來決定批地。現(xiàn)在官方統(tǒng)計的庫存，包括了開發(fā)商手里的房子，還有那些小投資者持有的。我認(rèn)為，既然主張“房住不炒”，就得看有多少房子真正住了人，而不是只看還有多少房子沒賣出去。現(xiàn)在這種統(tǒng)計方式只算了開發(fā)商庫存，沒有算二手市場的庫存，而二手市場同樣存在沒人住的房源，那些投資也變成了浪費(fèi)。這些年來，正因?yàn)橐恢庇腥速I，地方才不斷批地、繼續(xù)發(fā)展，最終造成了大量浪費(fèi)。我在十多年前于博鰲論壇上就已經(jīng)指出過這個風(fēng)險。

過去三四年間，北上廣深等一線城市的樓市一直處于調(diào)整階段。到五年左右的時間，或許就足以消化掉此前積壓的大量庫存，屆時市場空置率大幅降低，才有可能迎來新一輪復(fù)蘇，這本身也符合房地產(chǎn)周期的規(guī)律。相較之下，三四線城市樓市的消化周期更長，或許需要十年左右才能出清現(xiàn)有庫存，此前投入的資本也難以快速回籠。唯有等到實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好、人口與人才持續(xù)流入，三四線城市的地方政府才具備再次投入房地產(chǎn)的能力。

數(shù)據(jù)、AI和上下游

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中原地產(chǎn)編制的“中原城市指數(shù)”等數(shù)據(jù)指標(biāo)，是業(yè)界重要風(fēng)向標(biāo)。為何中原能率先在行業(yè)中投入數(shù)字化？

施永青：我們做這一行，其實(shí)要知道自己在社會中起什么功能。社會對我們的主要要求是促成交易；可是在促成交易的過程中，就會產(chǎn)生價格信息。價格是市場機(jī)制運(yùn)作的基礎(chǔ)，沒有價格信息，市場經(jīng)濟(jì)就沒法發(fā)揮作用。所以我認(rèn)為，如果我們要在這個行業(yè)做得好，就必須在價格信息方面為社會、為市場提供足夠的資訊。這既能體現(xiàn)我們的存在價值，也能吸引消費(fèi)者使用我們的服務(wù)，覺得我們有用。

我有兩個考慮：一，房地產(chǎn)這個產(chǎn)品本身缺乏“齊一性”。每個單位都不同，各自的位置、朝向、景觀都不一樣，沒有標(biāo)準(zhǔn)的中心市場，也沒有統(tǒng)一的價格，所以會出現(xiàn)高高低低的成交。中原城市指數(shù)編制之前，中原會把社會上的所有成交價都公布出來。過去這些數(shù)字都在中介手里，客戶沒法自己了解，只能聽中介說，“這個價錢不錯了，你樓上那個單位也只賣這么多，你能買到這個價格就很好了，趕緊簽約吧?！钡覀儼堰@些成交價放到網(wǎng)上，整個片區(qū)、整個屋苑所有成交的高高低低的價格都可以查到。等于是給消費(fèi)者一件自我保護(hù)的武器。

第二，由于每個單位不同，有時統(tǒng)計某個成交價，可能并不是市場本身漲了或跌了，而是成交單位的質(zhì)素不一樣。比如上周成交的是朝向一般的單位，價錢偏低；本周成交的單位是高層海景，價錢偏高——這樣看起來好像是市場上升了，但其實(shí)是單位質(zhì)素條件不同。因此，時間差異和房源差異需要區(qū)分。很多人想了解市場狀況，主要是想知道價格趨勢。價格的趨勢僅憑個別的單位，是反映不出來的。所以我們就設(shè)計了一個可以反映市場價格變化的統(tǒng)計方法，叫“中原城市指數(shù)”。

這個指數(shù)一開始我們是和香港城市大學(xué)（下稱“城大”）合作的。當(dāng)時我看到城大有位叫曾淵滄的教授，在社會上發(fā)表一些評論，觀點(diǎn)跟我不太一致。我請他吃飯，說現(xiàn)在社會上沒有一個比較科學(xué)的房價指數(shù)，很多人只會問中介：“這個月升了多少？13%嗎？”其實(shí)都是憑感覺。我覺得應(yīng)該有一套數(shù)據(jù)統(tǒng)計，所以就和他一起設(shè)計了這套指數(shù)。

我們的做法有點(diǎn)像恒生指數(shù)選成分股那樣，先挑出二手市場成交較多的“成分屋苑”。由于同一個屋苑的房齡、材料都比較接近，這樣更容易做比較。然后我們把每個單位的差異以一定權(quán)重納入價格里，用回歸法等統(tǒng)計方法把各種影響因素剝離出來。當(dāng)時城大也有其他教授參與，主要是他們在技術(shù)上給我們一些建議。至于哪些屋苑要納入，給每個單位多少比重，我發(fā)動了幾千名員工一起收集、整理。

這樣，我們利用中原的成交數(shù)據(jù)——中原加上利嘉閣（2001年被中原收購、目前仍獨(dú)立運(yùn)作的一家連鎖房產(chǎn)中介公司） 在香港的市占率較高——就能在每周統(tǒng)計一次價格變化。這是目前全球最快可以計算出來的房價指數(shù)了，很多地方要一個月甚至一個季度才能出數(shù)據(jù)，而我們能一周更新一次。

剛開始大家不太相信中介做的數(shù)據(jù)是否可靠，盡管有城大參與。后來我們做得好了，美國一些大學(xué)（例如沃頓商學(xué)院）都來了解我們是怎么做出來的。再加上我們和香港政府的差餉物業(yè)估價署做的指數(shù)在大趨勢上非常接近，漸漸就得到了社會的認(rèn)可。香港媒體每個星期都報道這個指數(shù)，學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、投資銀行也會參考它來判斷市場情況。這個指數(shù)也成為香港人生活中都會留意的一個重要信息，因?yàn)橄愀壑挟a(chǎn)大多擁有房產(chǎn)，資產(chǎn)存儲主要是房地產(chǎn)，所以大家會關(guān)心這個指數(shù)。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：當(dāng)下中原是如何利用自身所沉淀的龐大的樓市數(shù)據(jù)的？

施永青：銀行在審批按揭貸款時也需要了解市場成交價，所以我們最近在做一套新的估價系統(tǒng)?，F(xiàn)在的估價系統(tǒng)是給銀行用的，銀行也會把估價放到網(wǎng)上，告訴你這個房子估了多少錢，能貸到多少，主要是為了防范假成交，或者說“做高成交價”騙貸款。我們一定要使用真正的成交數(shù)據(jù)，每筆都必須有實(shí)際案例做依據(jù)。

內(nèi)地有時成交會有“陰陽合同”的問題，政府有一套“指導(dǎo)價”，市場上還有買賣雙方達(dá)成的真實(shí)價，銀行可能又是一套愿意借錢的價格，導(dǎo)致出現(xiàn)三種價格并存的情況。中國香港這邊相對簡單一些，公開估價主要是“銀行價”，但銀行為了自身安全，可能在市場不好時讓我們把估價做得低一點(diǎn)，但這會對市場行情產(chǎn)生影響。

所以我們現(xiàn)在打算做第二套估價系統(tǒng)。這第二套系統(tǒng)不是單為銀行風(fēng)險管理做的，而是給社會上的買賣雙方用的。我們會參照市場的實(shí)際成交、盤源系統(tǒng)的叫價的狀況，而不是只看銀行的需求。舉例來說，你想買房子，要知道在目前行情下能以大約多少價格買到；或者業(yè)主要賣房，也想知道大概要報多少錢比較合理。所以我們現(xiàn)在既有歷史的價格，也有根據(jù)現(xiàn)在市場情況、未來市場的因素，例如將來美聯(lián)儲會不會減息這些因素，然后用AI方法把這些都放進(jìn)去估價。歷史成交有它的好處——有證據(jù)、有案例——但也存在滯后的問題。所以AI估價、估成交價，這個是我們現(xiàn)在想做的，是我們的下一個目標(biāo)。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：在當(dāng)前行業(yè)趨勢下，智能推薦、算法匹配越來越普及，買房賣房日益依賴線上信息和算法決策。中原如何在利用自己對數(shù)據(jù)利用的特色和傳統(tǒng)的同時，考慮讓AI參與？

施永青：我們在估價系統(tǒng)里會加入一些AI的要素。AI是要訓(xùn)練的，資料來源一部分是通用的大數(shù)據(jù)、大語言模型，另一部分則是中原在市場上掌握的大量資訊，比如我們的盤源系統(tǒng)、客源系統(tǒng)。但我們會把這兩個部分分開處理：先用通用資料，等打好基礎(chǔ)后再融合我們自己的數(shù)據(jù)。這樣才能得出別人做不出來的結(jié)論。若只用大家都能拿到的東西，就沒有差異化，所以我們一定要自己訓(xùn)練一個專屬中原的AI系統(tǒng)。

在這個過程中，我們的首要工作就是把手頭的數(shù)據(jù)數(shù)字化。AI雖然有很強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，能處理文字、影像、語音，但如果沒有經(jīng)過系統(tǒng)化的數(shù)字化，訓(xùn)練時會浪費(fèi)許多算力和時間。我們會盡量先把有用的數(shù)據(jù)做數(shù)字化處理，讓AI更容易讀取和參考。這是我們正在推進(jìn)的一項工作?，F(xiàn)在AI系統(tǒng)對資料數(shù)碼化的處理能力本來就很高，但如果有行業(yè)人士參與梳理，就能做得更好。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中原會考慮和AI技術(shù)公司合作嗎？

施永青：我們現(xiàn)在的技術(shù)人員主要在中國內(nèi)地進(jìn)行開發(fā)，留在香港這邊的更多是應(yīng)用層面的人員。因?yàn)閮?nèi)地人才多、成本也相對低一些。但是我們在香港掌握的數(shù)據(jù)量，是比較大的，這個很關(guān)鍵。只有市占率足夠高的公司，才能積累到做AI訓(xùn)練所需的大規(guī)模數(shù)據(jù)，再去做系統(tǒng)和平臺。內(nèi)地能夠具備這種條件的，大概只有鏈家、貝殼那種平臺，所以我們目前更聚焦在香港。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中介和服務(wù)業(yè)的授信很關(guān)鍵。中介行業(yè)掌握了很多客戶的數(shù)據(jù)，好處是可以打通上下游，但是也會有濫用風(fēng)險。

施永青：其實(shí)，用鏈家、貝殼的模式，社會付出的代價是相對高的。過去鏈家、貝殼在北京、上海收的傭金大約是3%，因?yàn)轶w量大話語權(quán)大，就可以開出更高的價格。他們不只做房地產(chǎn)，還做上游和下游，比如裝修、金融等。其他小公司的成長空間不是很大，社會的多樣性會被壓制。

當(dāng)然，他們在某個階段會很強(qiáng)勢，比如可以“墊傭”。我們是等開發(fā)商付傭金之后才給員工，他們則因?yàn)樯鲜腥谫Y，口袋里錢多，可以先墊付給員工，還能用高工資、高提成把別家公司的優(yōu)秀人都挖走。這樣，北京、上海等地的其他公司，生存空間就面臨著一些壓縮。

（施永青 采訪者攝）

“房地產(chǎn)是一種向香港全體中產(chǎn)階級征收的稅收”

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：由于今年香港財政數(shù)字出來后有一些財政赤字。社會也有一些反響，大家擔(dān)憂賣地收入不足會影響財政，這是否意味著香港失去競爭力？畢竟房地產(chǎn)走勢停滯，各大房地產(chǎn)商對拿地和投資的積極性似乎也不高。你覺得房地產(chǎn)中介業(yè)是否能在其中起到積極作用？

以及，前一段時間“四叔”（李兆基）剛?cè)ナ?，老一代香港房地產(chǎn)市場的格局可能會出現(xiàn)變化。你和他們的關(guān)系比較緊密，想聽聽你的看法——香港房地產(chǎn)業(yè)、尤其房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在新一代會是怎樣的格局？他們還會堅守香港嗎，還是會逐漸淡出？

施永青：最關(guān)鍵的，就是香港政府自己對房地產(chǎn)在社會里面發(fā)揮的功能角色是怎么樣定位的?，F(xiàn)在有一種說法是，香港太依賴房地產(chǎn)了：香港政府收入差不多五分之一到四分之一左右都來自房地產(chǎn)相關(guān)，包括賣地收入、印花稅，以及開發(fā)商的利得稅等等。

不止政府如此，我們的集體運(yùn)輸系統(tǒng)（地鐵）也依賴房地產(chǎn)收入，比如地鐵能保持相對便宜票價，就是因?yàn)榈罔F公司可在車站“上蓋”開發(fā)樓宇賺錢，否則要向銀行貸款付利息，票價就會定得很高。香港的公屋房委會則靠建居屋賺錢來補(bǔ)貼公屋?？梢哉f，房地產(chǎn)是一種向香港整個全體中產(chǎn)階級征收的稅收，不知不覺“自動獻(xiàn)身”。只是大家沒有明顯意識到。

假如你現(xiàn)在要換方式收稅，比如銷售稅、增值稅或者人頭稅，民眾肯定會強(qiáng)烈反對，因?yàn)檫^去沒這樣收過，一旦推出就會引發(fā)不滿。政府在市場好的時候，不想多事，靠房地產(chǎn)就能收回資金；等市場不好，再要推其他稅，人們又會說你落井下石。所以就陷入困境：房地產(chǎn)業(yè)不景氣，稅收減少，政府也沒其他好辦法增收，最終只是在一些邊邊角角做點(diǎn)小動作。退稅還在推，應(yīng)該加稅卻沒有加。

所以政府自己要決定，如果不靠房地產(chǎn)靠什么？就要拿出替代方案，走一條比較艱苦的路。這么做需要社會共識，但眼下似乎并沒有。過去董建華特首在任時也曾說不靠房地產(chǎn)，結(jié)果房價跌了還是要救市，前后不一致，等于實(shí)施了一陣子，發(fā)現(xiàn)情況不妙，又退回老路?，F(xiàn)在香港好像進(jìn)入第二輪，又說不能只靠房地產(chǎn)，但最終可能還是回去。內(nèi)地也想擺脫房地產(chǎn)依賴，現(xiàn)實(shí)來說房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)，還要穩(wěn)住市場。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：中原地產(chǎn)經(jīng)過四十年發(fā)展，目前已經(jīng)在59個城市設(shè)立分公司。未來有沒有“出?！钡拇蛩?？

施永青：我們曾去過國外，不過目前沒“出?！钡挠媱澚恕Ｊ紫任覀€人年紀(jì)也大了，今年滿76歲快77歲。其次，房地產(chǎn)的地域性強(qiáng)，和當(dāng)?shù)卣?、社會文化關(guān)系密切。20世紀(jì)80年代我們?nèi)ミ^美國，只做了三年就放棄了。后來我發(fā)現(xiàn)華人地區(qū)文化更接近，改革開放后就轉(zhuǎn)去內(nèi)地。中原那段時間發(fā)展得比較快，在很多城市都有項目；分公司大概三十幾個，有項目分布在五、六十個城市。中原一度在內(nèi)地算是行業(yè)里最大的公司。當(dāng)時從香港來內(nèi)地發(fā)展的公司，沒有見過能夠做到全國第一的。

可后來出現(xiàn)了內(nèi)地新一代企業(yè)家，他們愿意做更宏大的愿景，也能用風(fēng)投資金去對賭。而我這邊的伙伴不想冒險，我們連上市也沒上。他們更“有為”，能短期內(nèi)做得更大更快；在一個好的環(huán)境下，“有為”的效果會更加好的，但環(huán)境一旦轉(zhuǎn)變，“無為”也許會更持久。但這種情況，我們得承認(rèn)是“打敗仗”了。

另外，20世紀(jì)90年代我們也去過中國臺灣、新加坡，分別做了三四年、五六年，最終都撤出了。那邊的報酬制度、管理方法與香港不一樣，如果我們要完全改變做法，成本太大，原有經(jīng)驗(yàn)也難發(fā)揮作用，就退出了。

現(xiàn)在中原主要的發(fā)展陣地還是中國香港和中國內(nèi)地。內(nèi)地我們希望能在一線城市生存下來?？沙烁偁帉κ謴?qiáng)，整個房地產(chǎn)行業(yè)也在蕭條期，我覺得這段時間可能會比較長，起碼五六年，甚至十年。原因是前期過度開發(fā)，庫存消化需要相當(dāng)長時間。尤其三四線城市，我相信不會再批多少地。在嚴(yán)控增量的狀況下，我們的工作機(jī)會也會更少。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：那么，當(dāng)中國的房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)要如何生存？尤其是二手市場方面，你怎么看？

施永青：二手市場的生存空間一定比一手好。一手房這幾年蓋得太多，如果再繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)，就會造成浪費(fèi)，也會增加國家的負(fù)擔(dān)和資源錯配。此時，中介的功能就在于幫助小業(yè)主之間的流通。中國市場很大，人口流動始終存在；有人口流動，就會有居住需求的轉(zhuǎn)移。有些地方可能開發(fā)好一點(diǎn)、發(fā)展快一點(diǎn)，就會吸引更多人進(jìn)去；而中國的城市化仍在持續(xù)，市場的活躍度其實(shí)很快就恢復(fù)了?！叭壥袌觯ㄖ溉€城市市場）”主要是鏈家、貝殼的天下。這些平臺的優(yōu)勢我們是認(rèn)識到的，我們在考慮之中，也有進(jìn)行合作的意愿。

最近，像北京、上海這些一線城市，每個月二手房成交量都有兩萬多套，而香港二手房市場每月只有兩三千套，差距很大。這說明內(nèi)地的流通量還是很可觀的。只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)推進(jìn)，不斷有人有能力改善居住條件，他們會賣掉舊房，再買新房；而舊房則可以被新進(jìn)城的人接手。這樣一來，改良性需求就能持續(xù)存在。

《經(jīng)濟(jì)觀察報》：你提到“改良性需求”，也就是在消化存量過程中，中介能幫助城市把存量盤活，對吧？

施永青：中介天生就是要做這種事，我們?yōu)榱松婢蜁プ?。但要真正盤活存量，還是得靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民眾收入上升之后，才可以盤活。除了投資者想投錢，還得有真正愿意到這些地區(qū)生活的人，“居住需求”才是基礎(chǔ)。

（特別感謝楊雷的現(xiàn)場錄音支持）